Jak bezpečně investovat do nemovitosti v Paraguayi:

Proč investovat do nemovitostí v Paraguayi?

Paraguay představuje jednu z stabilních ekonomik v Latinské Americe s průměrným růstem HDP okolo 4 procent ročně. Země se postupně stává zajímavou alternativou pro české investory, kteří hledají diverzifikaci svého majetku mimo evropský prostor. Existují přitom klíčové faktory, které tuto zemi činí atraktivní.

Prvním z nich je cenová dostupnost a potenciál zhodnocení. Cena za metr čtvereční u kvalitních rezidenčních projektů v Asunciónu (hlavní město) se pohybuje v rozmezí 1 300 až 2 500 USD v závislosti na čtvrti a standardu vybavení.

Ačkoliv to není zadarmo, v porovnání s Prahou či západní Evropou nabízí Paraguay zajímavý poměr ceny a výkonu, zejména u prémiových nemovitostí ve čtvrtích jako Villa Morra nebo Santa Teresa.

Druhým důležitým faktorem je daňový režim. Paraguay používá teritoriální systém zdanění, což znamená, že příjmy fyzických osob získané ze zdrojů mimo Paraguay zpravidla nepodléhají zdanění. Pokud se stanete daňovým rezidentem Paraguaye, daníte paraguajské příjmy (sazba 10 procent) dle zákona č. 6380/2019 o modernizaci a zjednodušení daňového systému.

Na rozdíl od některých svých sousedů si Paraguay udržuje disciplinovanou měnovou politiku a relativně stabilní měnu (guaraní), ačkoliv nemovitosti se často obchodují přímo v amerických dolarech.

Právní a daňový rámec pro zahraniční investory

Vlastnická práva a právní jistota

Paraguay právně umožňuje vlastnictví nemovitostí cizincům, a to v rozsahu srovnatelném s místními občany, což garantuje paraguajská ústava. Existuje však jedna zásadní zákonná výjimka: Zákon o bezpečnostních zónách hranic. Podle tohoto zákona nesmí cizinci ze zemí, které nejsou sousedními státy, vlastnit pozemky v pásmu 50 km od státních hranic.

Na koho se můžete obrátit?

Systém je založen na notářském zápisu (Escritura Pública) v souladu s paraguajským občanským zákoníkem.

Ačkoliv systém teoreticky zaručuje právní jistotu, v praxi existují rizika:

• Duplicitní tituly: Historicky docházelo k chybám v katastru, kdy na jeden pozemek existuje více listin o vlastnictví.
• Neformální držba: Některé nemovitosti jsou užívány osobami bez řádného titulu, což může vést k vydržení či sporům o vystěhování.
• Zatížení: Nemovitost může být zatížena zástavami nebo věcnými břemeny, která nejsou na první pohled zřejmá.

Z těchto důvodů se důrazně doporučuje vyhledat specializované právní zastoupení, které provede kontrolu historie titulu až 20 let zpětně.

Daňový režim pro zahraničního investora

Paraguajský daňový systém upravený primárně zákonem č. 6380/2019 je pro investory jedním z nejatraktivnějších v regionu.

• Daň z příjmu (IRE/IRP): Sazba daně z příjmu činí obecně 10 %.
• Daň pro nerezidenty (INR): Pokud nemovitost vlastníte jako nerezident (fyzická osoba bez pobytu v Paraguayi), uplatňuje se daň z příjmu nerezidentů (INR).
• Daň z nemovitosti (Impuesto Inmobiliario): Je velmi nízká, obvykle 1 % z fiskální hodnoty nemovitosti, která bývá výrazně nižší než tržní cena.
• DPH (IVA): Standardní sazba je 10 %, u některých pronájmů nemovitostí určených k bydlení může být sazba 5 %.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře běžně řeší daňové struktury pro české klienty mající majetek v zahraničí, aby zajistili soulad s českými předpisy a optimalizovali daňovou zátěž v mezích zákona.

Jak bezpečně koupit nemovitost: Podrobný průvodce procesem

Nákup nemovitosti v Paraguayi probíhá v několika fázích, které vyžadují formální kroky odlišné od českých zvyklostí.

Výběr a ověření (Due Diligence)

Ještě před podpisem jakékoliv smlouvy nebo složením zálohy je nutné provést právní a technickou prověrku.

• Právní kontrola: Získání výpisu z katastru (Informe de Dominio) k ověření vlastníka a absenci zástav (hipotecas) či exekucí (embargos).
• Katastrální kontrola: Ověření, zda hranice pozemku v terénu odpovídají katastrální mapě v .
• Daňová bezdlužnost: Potvrzení, že jsou zaplaceny obecní daně.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře zajišťují tyto prověrky prostřednictvím spolupracujících paraguajských notářů a advokátů.

Rezervační smlouva (Seña de Trato)

Obvykle se podepisuje soukromá listina o rezervaci, kde kupující skládá zálohu (často 10–20 % ceny). Tato smlouva by měla obsahovat sankce pro případ odstoupení: pokud odstoupí kupující, o zálohu přichází; pokud prodávající, vrací dvojnásobek (pokud je tak sjednáno). Důrazně varujeme před platbou zálohy v hotovosti bez řádné smlouvy zkontrolované právníkem.

Příprava notářského zápisu

K převodu vlastnictví dochází podpisem veřejné listiny ( Escritura Pública de Transferencia ) před paraguajským notářem (Escribano Público). Notář je ze zákona povinen ověřit identity stran a vyžádat si aktuální certifikáty o bezdlužnosti nemovitosti.

Platba a podpis

K úhradě kupní ceny dochází zpravidla při podpisu u notáře, nejčastěji bankovním převodem nebo bankovním šekem (Cheque de Gerencia). Hotovostní platby u vyšších částek jsou rizikové a omezované předpisy proti praní špinavých peněz.

Zápis do katastru

Podpisem smlouvy proces nekončí. Notář musí zajistit zápis do Veřejného rejstříku (Registro Público). Teprve zápisem se stáváte formálním vlastníkem vůči třetím stranám. Tento proces může trvat několik týdnů až měsíců.

Klíčová rizika a jak se jim vyhnout

Investice v Latinské Americe s sebou nese specifická rizika, která v Evropě nejsou běžná.

Zvláštní pozornost: "Gringo Price"

V Paraguayi se můžete setkat s dvojími cenami – jednou pro místní a vyšší pro cizince ("gringos"). Realitní trh není plně transparentní a neexistují centralizované cenové mapy.

Ochranou je nezávislý odhad ceny a znalost trhu. Doporučuje se nespoléhat pouze na doporučení prodávajícího makléře, ale ověřit cenu u nezávislého odborníka.

Role právního poradenství a due diligence

Právní poradenství při mezinárodní transakci není nákladem navíc, ale pojistkou vaší investice. Rozdíl v právních systémech (kontinentální právo v ČR vs. specifika paraguajského práva) může vést k nedorozuměním s fatálními následky.

Co je due diligence a proč je důležitá

Due diligence je proces, při kterém právníci "proklepnou" nemovitost ze všech stran. V Paraguayi to znamená nejen kontrolu katastru, ale i ověření v katastrálním úřadu (Catastro Nacional), který vede technické údaje o nemovitostech. Nesoulad mezi notářským zápisem a katastrálními daty je častým problémem, který brání budoucímu prodeji.

Jakou pomoc mohou právníci poskytnout

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám ve spolupráci s lokálními partnery zajistí:

• Komplexní zastoupení: Od vyjednávání podmínek po převzetí klíčů.
• Daňové poradenství: Strukturování nákupu (fyzická osoba vs. paraguajská společnost S.A. nebo EAS) pro optimalizaci daní.
• Překlady a legalizace: Zajištění úředních překladů a apostil českých dokumentů.
• Bezpečný převod peněz: Poradenství ohledně mezinárodních plateb a využití úschov.

ARROWS advokátní kancelář disponuje sítí partnerů v Latinské Americe, což zajišťuje, že český klient má partnera, který mluví jeho jazykem a chápe jeho obavy, zatímco lokální advokát řeší procesní kroky na místě. Více o našich zkušenostech s mezinárodními transakcemi naleznete zde.

Daňové aspekty a strukturování investice

Nákup nemovitosti má daňové dopady v obou zemích.

Náklady při koupi

Při kalkulaci investice počítejte s následujícími náklady nad rámec kupní ceny:

• Daň z převodu (IVA + poplatky): Část nákladů nese prodávající, část kupující. Praxe se může lišit dle dohody.
• Notářské poplatky: Jsou regulované, ale celkové náklady na převod (včetně kolků a registrů) se pro kupujícího pohybují obvykle mezi 2,5 až 4 % z hodnoty transakce.

Daně z držby a příjmu

• Roční daň z nemovitosti: Odvádí se obci (Municipalidad) a činí 1 % z fiskální hodnoty. Pozor, fiskální hodnota se postupně přibližuje tržní, ale stále je obvykle nižší.
• Daň z pronájmu: Příjem z pronájmu podléhá zdanění. Nerezidenti platí specifickou daň (INR) nebo DPH. Rezidenti zahrnují příjem do své daně z příjmu (IRP/IRE).

Daňové hlášení v ČR

Český daňový rezident musí příjmy z pronájmu v Paraguayi přiznat v českém daňovém přiznání (dílčí základ daně podle § 9 zákona o daních z příjmů).

Vzhledem k absenci smlouvy o zamezení dvojího zdanění se daň zaplacená v Paraguayi zpravidla uplatňuje jako výdaj vynaložený na dosažení příjmů. ARROWS advokátní kancelář vám pomůže připravit podklady pro české daňové přiznání tak, aby bylo v souladu se zákonem a zároveň ekonomicky racionální.

Praktické aspekty: Pronájem a správa nemovitosti

Krátkodobý pronájem (Airbnb)

Asunción zažívá boom krátkodobých pronájmů. Výnosnost se může pohybovat mezi 6–10 % p.a. v hrubém. Je však třeba počítat s náklady na správu, elektřinu (v létě vysoká kvůli klimatizaci) a internet. Pozor na daňové novinky: Paraguay postupně zavádí povinnosti pro digitální platformy, což zvýší transparentnost příjmů.

Správa nemovitosti

Pokud v zemi nežijete, je nezbytné mít spolehlivého správce. Správcovské firmy si účtují poplatek obvykle 10 % z vybraného nájemného. Správce řeší opravy, komunikaci s nájemníky a kontrolu plateb.

Případ: Jak se může investice pokazit (a jak tomu předejít)

Případ: Klient si koupil pozemek "výhodně" přímo od majitele v regionu Chaco. Smlouvu sepsali u notáře, kterého doporučil prodávající. Po roce chtěl klient pozemek prodat, ale zjistil následující skutečnosti:

1. Pozemek leží v bezpečnostní zóně u hranic, takže převod na něj jako na Čecha byl od počátku neplatný (absolutně neplatný právní úkon pro rozpor s ).
2. Na pozemku vázla zástava u místní banky, kterou notář "přehlédl".
3. Peníze zaplatil hotově a nemá doklad uznatelný pro vymáhání.

Kdyby klient využil služeb nezávislého advokáta, ten by okamžitě zjistil polohu v hraničním pásmu a transakci by zastavil ještě před platbou.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře chrání klienty před těmito scénáři důslednou kontrolou před každým převodem.

Závěr článku

Investice do nemovitostí v Paraguayi může být zajímavou příležitostí s potenciálem zhodnocení a diverzifikace v dolarové ekonomice. Nízké daně a stabilní prostředí jsou silnými argumenty.

Rizika plynoucí z odlišného právního prostředí a byrokracie jsou však reálná, proto úspěch investice závisí na kvalitní přípravě a odborném zázemí.

Pokud zvažujete nákup nemovitosti v Paraguayi, nepodceňujte rizika.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám pomohou provést transakci bezpečně a legálně. Napište nám na konzultace@arws.cz a sjednejte si úvodní konzultaci.

Pro individuální posouzení vašeho záměru kontaktujte ARROWS advokátní kancelář na konzultace@arws.cz.