Krátkodobé pronájmy versus klasický nájem 2026:

Jak rozpoznat, kde končí dlouhodobý nájem a začíná OSVČ

Zdánlivě jednoduchá otázka „Co je nájem a co je ubytování?" se v praxi ukazuje jako klíčová hranice, kterou firmy a majitelé nemovitostí často přehlížejí nebo podceňují. Rozdíl není pouze formální – jde o zcela odlišný právní režim, který má zásadní dopad na vaše finanční povinnosti a riziko sankcí.

Dlouhodobý nájem podle § 9 zákona o daních z příjmů

Dlouhodobý nájem je v zákonu definován jako poskytnutí práva užívat nemovitost za peníze, jehož hlavním účelem je uspokojení bytové potřeby nájemce. Charakteristickými znaky dlouhodobého nájmu jsou:

Poskytujete majetek nájemci za účelem uspokojení jeho bytové potřeby – tzn. aby v něm bydlel a žil jako v domě. Nájemce může bydlet měsíce či roky, podepíše s vámi dlouhodobou smlouvu a nemovitost je jeho skutečným domovem. Neposkytují se přidané služby, nebo jen minimální – typicky jen základní údržba a servis (výměna zásuvky, oprava topení). Nájemce si sám vytápí, spravuje věci v bytě, není to hotel.

Z právního hlediska nejde o podnikání. Pokud si nejste jistí, jak správně nastavit nájemní smlouvu a související odpovědnost stran, může pomoci právní podpora v rámci služby smlouvy a vyjednávání. Nemáte povinnost mít živnost, nemusíte se registrovat ani jako OSVČ, a tedy nemusíte odvádět sociální a zdravotní pojištění. To je obrovská výhoda – administrativně i finančně.

Ze zdaňovacího hlediska se příjem zdaňuje podle § 9 zákona o daních z příjmů jako „příjmy z pronájmu nemovité věci". Lze uplatnit paušální výdaje ve výši 30 % z hrubého příjmu, maximálně však 600 000 Kč ročně. Alternativně lze uplatnit skutečné výdaje (opravy, pojištění, hypoteční úroky, daň z nemovitostí). U některých nákladů (zejména při kombinaci více příjmů) je vhodné ověřit i daňové dopady a uznatelnost výdajů, podobně jako je rozebráno v novince nezaplacené pohledávky v B2B: kdy lze ztrátu z faktur uplatnit jako daňový náklad. Při správném nastavení lze dosáhnout nižší daňové povinnosti, pokud skutečné výdaje převyšují příjmy.

Nejde o podnikání, ale má jednu nevýhodu: musíte podat daňové přiznání, pokud je příjem z pronájmu vyšší než 50 000 Kč za rok (za předpokladu, že nejste plátcem DPH a nevedete účetnictví). Zaměstnavatel vám nebude dělat roční zúčtování daně – to je výhrada státu jen pro zaměstnance. Jste povinni se sami registrovat na Finančním úřadě prostřednictvím daňového přiznání. V praxi se k registracím a povinnostem často vážou i otázky DPH a souvisejících doměrků, se kterými pomáhá naše daňové právo.

Krátkodobý pronájem – kdy se stáváte OSVČ

Jakmile pronajímáte nemovitost (nebo její část) na dobu kratší než je obvyklá pro dlouhodobý nájem – typicky na noci, víkend, týden, nebo „na dobu podle účelu" – automaticky se jedná o ubytovací službu. To platí bez ohledu na to, zda pronajímáte přes Airbnb, Booking, nebo přímo přes web, nebo dokonce osobně.

Právní předpisy a judikatura soudů jsou v tomto směru jednotné a nekompromisní: poskytování krátkodobého ubytování není nájem, ale je to podnikání v oboru ubytovacích služeb. Důvod je prostý – nájemce ubytování neusiluje o uspokojení bytové potřeby (aby si tam založil domov), ale hledá dočasné přístřeší na několik nocí, a s tím spojené služby (úklid, výměna prádla, recepce, informace).

Charakteristické znaky, podle kterých Finanční správa klasifikuje činnost jako ubytování, jsou:

Časové období pronájmu: Pronájem se poskytuje krátkodobě – na noci, víkend, týdny, sezonně. Když už se období prodlužuje (např. sedmidenní pronájem s tím, že se pronajímá každých 7 dní znovu a znovu), jedná se také o opakovanou krátkodobou činnost, která je klasifikována jako ubytování.

Účel pronájmu: Nájemce si pronajímá nemovitost za účelem turismu, rekreace, pracovní cesty, nebo k jednorázovému pobytu – nikoliv aby si založil domov. Pokud se chování nájemce ukazuje jako „jsem tady na víkend, pak odjíždím", jde o ubytování.

Poskytované služby: Typicky se s ubytováním pojí služby jako úklid, výměna ložního prádla, poskytnutí snídaně, recepce, informace pro hosty. Pokud pronajímáte nemovitost a zároveň se staráte o úklid, zastýláte prádlo, nebo nabízíte snídani, automaticky se to považuje za ubytování, ne za nájem. Při nastavování spolupráce s externími správci, úklidovými firmami nebo recepcí se vyplatí ošetřit smluvní režim a rizika „švarcsystému“, která shrnuje i novinka externí dodavatelé versus zaměstnanci: jak správně nastavit smluvní vztahy a eliminovat daňová rizika skrytého zaměstnávání.

Způsob propagace: Jak se pronájem nabízí na internetu nebo jinde? Pokud je nabízeno jako „apartmán na víkend", „pronájem bytu pro cestovatele", „ubytování při cestě", „Airbnb nabídka", pak to signalizuje, že jde o ubytování.

Jakmile jsou splněny tyto znaky a jednáte soustavně (ne jednorázově), automaticky se považujete za OSVČ bez ohledu na to, zda jste si již sjednal(a) živnost či ne. Finanční správa to posoudí sama a klasifikuje vaši činnost jako podnikání.

Skrytá daňová a právní rizika dlouhodobého nájmu

Poskytování služeb jako pravidelný úklid, lůžkoviny či snídaně mění pasivní nájem na ubytovací službu. Pokud finanční správa překlasifikuje váš nájem na podnikání (§ 7) i jen retroaktivně, hrozí vám doměření sociálního a zdravotního pojištění. Klíčem k bezpečí je precizně sepsaná nájemní smlouva a omezení doplňkových služeb na nezbytné minimum.

Častou chybou je uplatnění úroků z hypotéky podle § 15, který je však určen jen pro vlastní bydlení; u pronájmu jde o výdaj pod § 9. Pozor také na záměnu běžných oprav za technické zhodnocení, které se musí odepisovat postupně. Tyto omyly finanční úřad při kontrolách přísně trestá doměřením daně a penále v řádech desítek až stovek tisíc korun.

Při využívání platforem jako Airbnb či Booking vzniká povinnost registrace k DPH jako identifikovaná osoba podle § 6h zákona o DPH, a to bez ohledu na výši obratu. Důvodem je platba provize zahraniční firmě (reverze charge). Zanedbání této administrativy vede k nezaplacenému DPH z přijatých služeb a pokutám za nepodání kontrolních hlášení, která jsou v tomto režimu povinná.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám pomohou správně nastavit smlouvy i daňovou strategii, aby vaše podnikání či nájem plně odpovídaly aktuální legislativě roku 2026. Pro konzultaci rizik nás kontaktujte na office@arws.cz.

Skrytá daňová a právní rizika krátkodobého pronájmu (OSVČ režim)

Krátkodobý pronájem se zdá jednoduchý – pronajímejte a inkasujte. Realita je složitější a nákladnější, než si většina majitelů myslí.

Co všechno se změnilo pro OSVČ v roce 2026

Pro OSVČ obecně platí trend zvyšování transparentnosti a posilování kontrolních mechanismů. Finanční správa i další úřady mají lepší přístup k datům, což usnadňuje odhalování nesrovnalostí v daňových přiznáních a plnění dalších povinností. To znamená vyšší přísnost při kontrolách a potenciálně vyšší pokuty za nesplnění povinností.

Povinnost si sjednat živnost

Jakmile pronajímáte krátkodobě, musíte si sjednat živnost v oboru ubytovacích služeb – jde o volnou živnost podle přílohy č. 4 živnostenského zákona, kterou lze získat bez předchozího vzdělání či oprávnění, ale povinně ji musíte mít. Když si ji nesjednáte a Finanční správa nebo živnostenský úřad vás odhalí, můžete dostat pokutu až 1 milion korun za neoprávněné podnikání podle § 61 živnostenského zákona.

Jak to Finanční správa zjistí? Zprostředkovatelé (Airbnb, Booking) jsou od roku 2023 (v souvislosti s implementací směrnice DAC7) povinni hlásit Finanční správě údaje o všech ubytovatelích – jejich příjmy, počet nocí, trh atd. dle zákona č. 164/2013 Sb., o mezinárodní spolupráci při správě daní. Když si vy nejste sjednal(a) živnost, Finanční správa to vidí a může vás vzít na mušku. Existuje tedy vysoká pravděpodobnost, že budete odhaleni.

Pojistné – tisíce korun měsíčně

Jakmile se stanete OSVČ, máte povinnost odvádět sociální pojištění na Českou správu sociálního zabezpečení (ČSSZ) dle zákona o pojistném na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění vaší zdravotní pojišťovně dle zákona o veřejném zdravotním pojištění. To není malá částka.

Minimální měsíční záloha na sociální a zdravotní pojištění je pro OSVČ v roce 2026 v řádech sedmi až osmi tisíc korun měsíčně (přesná částka se mění ročně dle vyhlášky vlády, vychází z průměrné mzdy). To znamená, že i když pronajímáte sezonně (jen tři letní měsíce), musíte si počítat s tím, že za ty měsíce budete platit pojistné. Pokud pronajímáte celoročně, jde o cca 90 000 Kč ročně jen na povinné odvody, bez DPH a daně z příjmů.

DPH – povinnost registrace a komplikace

Pokud pronajímáte přes Airbnb nebo Booking, může vzniknout povinnost registrace k DPH dle zákona o DPH. Jak již bylo zmíněno, registrace jako identifikovaná osoba nastane, jakmile přijímáte služby ze zahraničí (např. provize od Airbnb/Booking.com). Povinnost registrace jako plátce DPH vzniká, když váš obrat překročí částku 2 milionů korun za 12 po sobě jdoucích kalendářních měsíců dle § 6 zákona o DPH.

Co to znamená? Jako plátce DPH musíte vést účetnictví, hlásit DPH v kontrolních hlášeních a daňových přiznáních, a odvádět DPH státu. DPH v ubytovacích službách se v ČR považuje za sníženou sazbu 12 % (platnou od roku 2024) dle § 47 zákona o DPH. To znamená, že když pronajímáte byt na noc za 1 000 Kč, je v ceně zahrnuto DPH 120 Kč. Tuto částku musíte odvést státu – není to váš příjem.

Pokud si DPH „zapomenete“ řešit a Finanční správa to zjistí, hrozí vám dodatečné daňové doměření za všechny roky, za které jste měl(a) DPH řešit, plus pokuty a penále. Může jít o desetitisíce až statisíce korun.

Místní poplatek z ubytování – každá obec jinak

Prakticky všechny obce v České republice mají obecní vyhlášku, která stanovuje místní poplatek z pobytu – někdy se mu říká „poplatek za ubytování" či „vzdušné" dle zákona č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích. Poplatek se odvádí obci, na jejímž území se nemovitost nachází, a počítá se za každou ubytovanou osobu za každou noc.

Typicky je to řádově 50–100 Kč za osobu na noc (ale v turisticky vytížených místech, jako Praha, to může být i více). Pokud pronajímáte byt pro 4 osoby a mají tam 10 nocí měsíčně, je to 2 000 Kč měsíčně, co musíte odvést obci.

Problém s rekolaudací nemovitosti

Velmi důležité, ale často přehlížené riziko: pokud je vaše nemovitost (byt či dům) zkolaudovaná jako obyčejný byt k bydlení, a vy ji chcete používat jako ubytovnu (krátkodobé pronájmy), musíte mít změnu účelu užívání – tzv. rekolaudaci dle stavebního zákona.

Rekolaudace není prosté administrativní rozhodnutí. Jde o stavebněprávní proces, kdy stavební úřad posuzuje, zda nemovitost splňuje podmínky pro nový účel (ubytovnu), včetně požárních předpisů, únikových cest, hluku atp. V mnohých případech se rekolaudace uděluje jen obtížně nebo vůbec, protože stavby v obyčejných bytových domech často nesplňují požadavky na ubytovny. 

Závěrečné shrnutí

Rozdíl mezi dlouhodobým nájmem a krátkodobým pronájmem není pouhou formálností. Jde o hranici mezi pasivním příjmem bez větších povinností a plnohodnotným podnikáním s odpovídajícími závazky a riziky.

Dlouhodobý nájem lze zvládnout relativně snadno – stačí si podat daňové přiznání s paušálními výdaji 30 % a nemusíte se trápit s DPH či pojistným. Krátkodobý pronájem pak znamená živnost, pojistné, DPH (včetně povinnosti identifikované osoby), místní poplatky a potenciální nutnost rekolaudace stavby.

Nejčastější chybou majitelů je to, že si neuvědomí, že Finanční správa jejich činnost klasifikuje sama – nejde o jejich subjektivní rozhodnutí. Pokud pronajímáte krátkodobě, budete OSVČ bez ohledu na to, zda jste si sjednal(a) živnost nebo ne. To pak může vést k auditům, dodatečným daňovým doměřením a pokutám.

Pokud chcete vyhnout se těmto rizikům a mít jistotu, že váš pronájem je daňově a právně správně nastavený, neváhejte se obrátit na právníky z ARROWS advokátní kanceláře. Společně s vámi prověříme všechny faktické okolnosti, definujeme správný daňový režim a zajistíme, aby váš pronájem byl v souladu se zákonem. Kontaktujte nás: office@arws.cz.