Přeshraniční aspekty stavebního práva a stavební due diligence v mezinárodním kontextu

Stavební právo v Evropské unii: Podstata harmonizace a její limity

Avšak specifické české předpisy upravující postupy stavebního řízení, zejména nový stavební zákon, představují specifický národní standard, který se může zásadně lišit od právní úpravy například v Německu, Polsku nebo Rakousku. Pro zahraniční investory to znamená, že bez kvalifikovaného právního poradenství mohou snadno přehlédnout kritické procesní lhůty, nezbytná povolení nebo specifické požadavky na územní plánování.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře se na přípravu přeshraničních stavebních projektů dlouhodobě specializují a denně řeší případy, kdy zahraniční investoři a developeři čelí právním překážkám, kterým by bylo možné předejít kvalitní právní due diligence již v přípravné fázi. Podívejte se na naši službu "Development a stavební právo". V našem portfoliu máme více než 150 akciových společností a 250 s.r.o., z nichž mnohé operují přes hranice, a právě na takovéto přeshraniční projekty se zaměřujeme.

Právní prostředí pro zahraniční investory v České republice

Nabývání nemovitostí cizinci: Kdo má právo koupit?

Pro zahraniční investory existuje v České republice v současnosti zcela liberální režim pro nabývání nemovitostí. Historická omezení, která v minulosti upravoval devizový zákon, již pominula. Cizozemci, ať už občané EU či zemí mimo EU, mají v zásadě stejná práva při nabývání nemovitostí jako čeští občané, s výjimkou specifických a ojedinělých situací.

V praxi zahraniční investoři téměř výhradně volí cestu založení české obchodní korporace, nejčastěji s.r.o. nebo a.s. dle zákona o obchodních korporacích, která se stane vlastníkem nemovitosti. Důvody jsou pragmatické: jednodušší daňová optimalizace včetně registrace k DPH, omezení odpovědnosti a snazší financování českými bankami.

Zásadním aspektem pro investory ze zemí mimo Evropskou unii je zákon o prověřování zahraničních investic (zákon č. 34/2021 Sb.). Pokud se investice dotýká kritické infrastruktury, strategických odvětví nebo technologií dvojího užití, může podléhat schválení Ministerstva průmyslu a obchodu z důvodu ochrany bezpečnostních zájmů státu.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám pomohou s komplexní analýzou, zda vaše plánovaná investice bude podléhat FDI screeningu, jak správně strukturovat projekt skrze české právnické osoby a jak se vyhnout právním komplikacím, které mohou investici zkomplikovat nebo zpomalit. Máme rozsáhlé zkušenosti se strukturováním přeshraničního financování a bezpečně vás provedeme celým procesem.

Omezení a povinnosti pro zahraniční investory

Investice v České republice požívají ochrany garantované českým právním řádem a mezinárodními dohodami o podpoře a ochraně investic (BITs), které Česká republika uzavřela s mnoha zeměmi.

Majetek zahraniční osoby související s podnikáním v České republice může být vyvlastněn nebo může být omezeno vlastnické právo pouze na základě zákona a ve veřejném zájmu, který není možno uspokojit jiným způsobem. Toto garantuje Listina základních práv a svobod a zákon o vyvlastnění. Za vyvlastnění nebo omezení vlastnického práva musí být poskytnuta náhrada v obvyklé ceně.

Ačkoliv je režim ochrany investic silný, v praxi se mohou vyskytnout situace, kdy místní regulace nebo specifické požadavky na ochranu životního prostředí či památkovou péči vytvoří překážky, které zahraniční investor nepředpokládal. Je proto kriticky důležité provést před samotným nákupem pozemku důkladnou právní a technickou due diligence.

Stavební právo v České republice: Nový stavební zákon a jeho dopad na projekty

Reforma stavebního práva a jednotné environmentální stanovisko

Česká republika prochází zásadní reformou stavebního práva. Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) si klade za cíl zjednodušit a zrychlit povolovací procesy. Zákon integruje procesy územního a stavebního řízení do jednoho řízení o povolení záměru. Současně dochází k integraci mnoha dotčených orgánů a zavádí se Jednotné environmentální stanovisko (JES) dle zákona č. 148/2023 Sb..

Soulad záměru s územním plánem je i nadále základním předpokladem úspěchu, přičemž nelze spoléhat na to, že by bylo možné snadno povolit stavbu v rozporu s územním plánem. Ačkoliv nový zákon mění procesní postupy, základní principy územního plánování zůstávají zachovány.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře denně řeší agendu související s novým stavebním zákonem, čímž dokáží klientům výrazně zkrátit čas potřebný na orientaci v legislativě a minimalizovat riziko chyb v proceduře. Běžně jsme i partnery firemních právníků pro řešení speciálních záležitostí. 

Na koho se můžete obrátit?

Digitalizace stavebního řízení a BIM

Nový stavební zákon zavádí digitalizaci stavební agendy prostřednictvím Portálu stavebníka a Národního geoportálu územního plánování. Projektová dokumentace staveb se u stavebních úřadů podává primárně v elektronické podobě.

V souladu s moderním trendem a zákonem č. 283/2021 Sb. se u nadlimitních veřejných zakázek prosazuje Building Information Modeling (BIM) – digitální informační model stavby. Mezinárodní standardy pro BIM, zejména norma ČSN EN ISO 19650, určují, jak má vypadat management informací v BIM projektech.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře zajistí, aby vaše mezinárodní smlouvy byly v souladu s BIM požadavky a normami ISO 19650, a zároveň vám pomůžou s přípravou BIM Protokolu a dalších právních dokumentů. Napište nám na konzultace@arws.cz.

Due Diligence stavebního pozemku: Klíčový první krok

Právní a finanční prověrka: Základní dokumenty

Základním kamenem každého stavebního projektu je právní vztah k pozemku. Prověření stavebního pozemku (due diligence) přesahuje pouhý formální proces kontroly výpisu z katastru nemovitostí. Jedná se o strategický audit.

Základem je kontrola Listu vlastnictví (LV) vedeného dle zákona č. 256/2013 Sb., katastrální zákon, který obsahuje informace o vlastníkovi, popisu nemovitosti, omezení vlastnického práva a případných poznámkách. Zásadní chybou je spoléhat pouze na aktuální stav, protože v praxi může být pozemek zatížen věcným břemenem inženýrských sítí z minulosti, které nemusí být vždy přesně zákresleny.

Specifickým rizikem je vydržení práva. Pokud soused nebo veřejnost po dobu stanovenou zákonem užívá cestu přes váš pozemek v dobré víře, může vzniknout služebnost stezky či cesty, i když v katastru není zapsána.

Pro zahraničního investora to představuje riziko, které lze odhalit kombinací právní analýzy a fyzické inspekce místa. Pro zahraniční investory v České republice je také kritické zjistit, zda pozemek není zatížen historickými inženýrskými sítěmi, které v katastru zapsány nejsou.

Územní plánování a soulad stavby s místními předpisy

Zcela odlišný aspekt due diligence je ověření souladu pozemku a plánované stavby s územním plánem obce. Stavební úřad nepovolí stavbu, která je v rozporu s účinnou územně plánovací dokumentací dle § 195 stavebního zákona.

Pro zahraničního investora, který neovládá češtinu a nezná české právní a technické normy, je prakticky nemožné správně interpretovat regulativy územního plánu, jako jsou funkční využití ploch nebo koeficienty zastavěnosti.

Součástí due diligence je také ověření existujících rozhodnutí vydaných v minulosti, například zda pro pozemek již bylo vydáno územní rozhodnutí nebo stavební povolení.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám zajistí komplexní kontrolu souladu projektu s územním plánem a zastoupí vás v jednáních s úřady. Přečtěte si více v sekci “Proč Arrows”. Kontaktujte nás na konzultace@arws.cz.

Inženýrské sítě a ochranná pásma

Jedním z nejzásadnějších faktorů ovlivňujících náklady a proveditelnost je existence sítí. Je třeba prověřit dostupnost kapacit vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Nestačí jen fyzická blízkost sítí, klíčová je volná kapacita a souhlas vlastníka sítě s připojením.

Dále je třeba prověřit ochranná pásma. Každá inženýrská síť má zákonem stanovené ochranné pásmo, ve kterém je zakázána nebo omezena stavební činnost. Například u nadzemního vedení elektřiny, plynovodů nebo vodovodních řadů se ochranná pásma pohybují v řádech metrů. Porušení těchto pásem může vést k nutnosti nákladné přeložky sítí.

Stavební výrobky a harmonizace evropských norem

Construction Products Regulation (CPR) a jeho dopady

Oblast stavebních výrobků je harmonizována na úrovni EU. Nařízení (EU) č. 305/2011 (CPR) stanoví podmínky pro uvádění stavebních výrobků na trh. Evropská legislativa se v této oblasti vyvíjí a připravuje se nový rámec, který bude klást větší důraz na udržitelnost a digitalizaci (Digital Product Passport).

Pro zahraniční investory to znamená, že výrobky zabudované do stavby v ČR musí mít buď označení CE, pokud pro ně existuje harmonizovaná evropská norma, nebo musí splňovat národní požadavky, pokud harmonizovaná norma neexistuje.

Harmonizované a neharmonizované výrobky

Výrobky se dělí na harmonizované (označené CE) a neharmonizované, tzv. stanovené výrobky dle nařízení vlády č. 163/2002 Sb., resp. zákona č. 22/1997 Sb.. U harmonizovaných výrobků stačí Prohlášení o vlastnostech a označení CE a výrobek lze použít v celé EU.

Pokud zahraniční dodavatel přiveze materiál, který nemá CE ani české ověření, nemůže být legálně zabudován do stavby a stavba neprojde kolaudací. U neharmonizovaných výrobků je nutné prokázat shodu dle českých národních předpisů a zajistit ověření českou autorizovanou osobou.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře mohou pomoct s právním ošetřením odpovědnosti za vady materiálu a certifikaci. Kontaktujte nás na konzultace@arws.cz.

Smlouvy a právní dokumenty: Od kupní smlouvy k FIDIC

Smluvní dokumentace stavebního projektu

Stavební projekt je síť právních závazků. Základem je kupní smlouva na pozemek a smlouva o dílo na výstavbu.

Kupní smlouva musí obsahovat přesné vymezení nemovitosti dle katastrálního zákona, jelikož chyby v psaní nebo označení parcel vedou k zamítnutí vkladu do katastru nemovitostí.

Smlouva o dílo (zhotovení stavby) v ČR se řídí občanským zákoníkem (§ 2586 a násl.), ale je vysoce dispozitivní – strany si mohou většinu věcí dohodnout odlišně. Častým problémem je nedostatečné ošetření "víceprací" a změn projektu. Bez jasného mechanismu změnového řízení se projekty často prodražují a končí spory.

Mezinárodní smluvní standardy FIDIC

Pro větší a mezinárodní projekty je standardem používání smluvních podmínek FIDIC. Tyto vzorové smlouvy poskytují vyvážené rozdělení rizik:

• Červená kniha (Red Book): Projektovou dokumentaci dodává objednatel (investor), zhotovitel jen staví.
• Žlutá kniha (Yellow Book): Design & Build – zhotovitel projektuje i staví.
• Stříbrná kniha (Silver Book): EPC / Turnkey – zhotovitel nese téměř veškerá rizika, cena a čas jsou fixní.
• Zelená kniha (Green Book): Pro menší stavby.

Standardní FIDIC smlouvy však musí být adaptovány na české právo, zejména s ohledem na kogentní ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a specifika českého stavebního řízení. Bez těchto úprav může být smlouva v některých bodech neplatná nebo nevymahatelná.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře se na přípravu a revizi FIDIC smluv specializují. Zajistíme, aby vaše smlouva byla vymahatelná v ČR. Napište nám na konzultace@arws.cz.

Přeshraniční rizika: Co hrozí zahraničním investorům?

Právní a regulatorní překážky

Zahraniční investoři v ČR čelí riziku neznalosti lokálních specifik. Příkladem je institut "zákazu zcizení a zatížení" zapsaný v katastru, který absolutně blokuje dispozici s majetkem bez souhlasu oprávněného dle § 1761 občanského zákoníku.

Dalším rizikem je odpovědnost za vady a záruky. Český občanský zákoník rozlišuje mezi vadami zjevnými a skrytými. Zákonná odpovědnost za vady stavby trvá 5 let od nabytí vlastnictví dle § 2629 občanského zákoníku, ale ve smlouvách o dílo se často sjednávají specifické záruční doby a zádržné z ceny díla k zajištění oprav vad.

Financování stavebního projektu v mezinárodním kontextu

Zajištění a pojištění

Banky vyžadují komplexní zajištění (Security Package). V českém právu jde typicky o zástavní právo k nemovitosti dle § 1309 občanského zákoníku, zástavní právo k podílu v SPV, zástavní právo k pohledávkám z bankovních účtů a pojistných plnění.

Nezbytné je stavební pojištění (CAR/EAR – Construction All Risks) a pojištění odpovědnosti, které kryje rizika spojená s výstavbou a potenciálními škodami na majetku či zdraví.

Daňový režim

Daň z nemovitých věcí v ČR se neplatí z tržní hodnoty nemovitosti (ad valorem), ale vypočítává se na základě výměry (m²) a příslušných sazeb a koeficientů dle lokality a typu stavby dle zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí. Pro zahraniční investory je to často pozitivní překvapení oproti jiným jurisdikcím.

Příjmy z prodeje či pronájmu nemovitostí v ČR podléhají zdanění v České republice. Je třeba zohlednit DPH, přičemž u převodu pozemků a staveb existují specifická pravidla pro osvobození od DPH po uplynutí časového testu dle

§ 56 zákona o DPH.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře zajistí správné daňové i právní strukturování vašeho stavebního projektu. Napište nám na konzultace@arws.cz.

Smluvní dokumentace a odpovědnost stran

Smlouva o dílo: Klíčové body

Smlouva musí jasně definovat dílo, cenu a termín. V ČR se často používá systém "milníků" neboli kontrolních bodů, na které jsou vázány jednotlivé platby v průběhu výstavby.

Zásadní je smluvní pokuta. Aby byla vymahatelná, musí být přiměřená a určitá dle § 2048 a násl. občanského zákoníku. Pozor, zaplacením smluvní pokuty nezaniká povinnost splnit dluh, pokud není dohodnuto jinak, ale u náhrady škody platí, že smluvní pokuta má paušální charakter.

Odpovědnost za projektovou dokumentaci

V českém právu platí, že pokud zhotovitel upozorní investora na nevhodnou povahu příkazů nebo dokumentace a investor na provedení trvá, zhotovitel neodpovídá za vady tím vzniklé dle § 2594 občanského zákoníku.

Technický dozor stavebníka (TDS) je klíčovou osobou kontrolující kvalitu a soulad s projektem. Jeho role by měla být smluvně ošetřena včetně jeho odpovědnosti za vady a nedodělky.

Kolaudace a uvedení stavby do provozu

Po dokončení stavby následuje řízení o povolení užívání (kolaudace). Stavební úřad zkoumá, zda byla stavba provedena v souladu s povolením a zda neohrožuje život a zdraví, v souladu s § 230 a násl. stavebního zákona.

Kolaudace se může protahovat, pokud chybějí doklady:

• Certifikáty a prohlášení o vlastnostech zabudovaných materiálů.
• Revizní zprávy (elektro, plyn, spalinové cesty).
• Geodetické zaměření skutečného provedení stavby.

Pro zahraničního investora je kritické smluvně vázat poslední část platby zhotoviteli, tzv. pozastávku, až na úspěšnou kolaudaci a odstranění všech vad a nedodělků.

Závěr

Přeshraniční stavební projekty jsou komplexní disciplínou. Ani zkušený zahraniční investor nemůže automaticky předpokládat, že stejné principy fungují v České republice. Právní rámec – od nového stavebního zákona přes specifika katastru nemovitostí až po smluvní standardy – vyžaduje lokální expertízu.

Klíčové body pro investora:

1. Právní due diligence je nutnost – odhalte rizika pozemku před koupí.

2. Smlouva na míru – nepoužívejte vzory bez adaptace na české právo a váš konkrétní projekt.

3. Nepodceňte povolovací proces – nový stavební zákon mění pravidla hry.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře se dlouhodobě věnují přeshraničním stavebním projektům. Víme, jak se pohybovat v prostředí českého stavebního práva a umíme propojit zahraniční investory s místní realitou. Pokud chcete minimalizovat rizika, neváhejte nás kontaktovat na konzultace@arws.cz. Jsme pojištěni na škodu až do 400 milionů korun a díky síti ARROWS International řešíme případy s mezinárodním prvkem.

Na koho se můžete obrátit?