Společenství vlastníků jednotek:

Dálkové odečty měřidel: Povinnost, která nemůže čekat

Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, ve spojení se zákonem č. 67/2013 Sb. stanovuje jasný termín. Do 31. prosince 2026 musí být všechna stanovená měřidla tepla a indikátory, která dosud nebyla dálkově odečitatelná, vyměněna nebo modernizována.

Od 1. ledna 2027 již nebude legislativně přípustné provozovat v bytových domech s centrálním zdrojem tepla či teplé vody měřidla, která vyžadují fyzický vstup do bytu pro provedení odečtu.

Dálkový odečet je definován jako systém, který umožňuje odečítat naměřené hodnoty bez nutnosti přístupu do jednotlivých bytů či nebytových prostor, a to zpravidla na vzdálenost větší než 250 metrů. Walk-by systémy již u nových instalací nemusí stačit pro splnění povinnosti častého informování.

Praktická rizika a pokuty

Nesplnění této povinnosti představuje správní delikt. Státní energetická inspekce (SEI) kontroluje dodržování zákona o hospodaření energií. Za nesplnění povinnosti instalace stanovených měřidel nebo jejich nevybavení funkcí dálkového odečtu může být uložena pokuta v řádech desítek až stovek tisíc korun.

Mnoho SVJ si dosud neuvědomuje, že výjimky z této povinnosti jsou velmi omezené a týkají se pouze technické neproveditelnosti nebo ekonomické neefektivity. Pokud SVJ nedoloží objektivní důvody, proč výměnu neprovedlo, vystavuje se sankci.

Jak se připravit: Praktické kroky

SVJ by mělo neprodleně provést revizi smluv s rozúčtovateli a stavu měřidel. V praxi se vyplatí mít po ruce i konkrétní vodítka k úpravám v bytových domech, například v článku stavební úpravy bytu bez povolení: co lze bez ohlášení/povolení a kdy už je potřeba projekt. Pokud měřidla nejsou dálkově odečitatelná a jejich životnost končí až po roce 2027, je nutné je i tak vyměnit nebo dovybavit radiomodulem do konce roku 2026.

Je třeba pamatovat na to, že náklady na pořízení měřidel hradí obvykle vlastník jednotky, ale organizaci výměny zajišťuje SVJ. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám pomohou s revizí stanov a smluv o dílo s dodavateli měřící techniky, aby bylo jasné, kdo nese náklady a odpovědnost.

Nové povinnosti v informování vlastníků o spotřebě energií

Povinnost informovat vlastníky o spotřebě tepla a teplé vody alespoň jednou měsíčně je v českém právním řádu zakotvena již dříve. Protože od 1. ledna 2027 musí mít dálkový odečet všechna měřidla, stává se tato povinnost od tohoto data plošnou pro všechna dotčená SVJ.

Informace o spotřebě nemusí být zasílány doporučeným dopisem. Protože se často pracuje s portály a aplikacemi a dochází ke zpracování údajů o užívání bytů, je vhodné zohlednit i požadavky na GDPR. V praxi a dle zákona postačuje zpřístupnění údajů dálkovým přístupem, například přes webový portál nebo aplikaci, o čemž musí být vlastník informován.

Jak vypadá korektní informace

Dle vyhlášky č. 269/2015 Sb. a zákona o službách má informace obsahovat údaje o zjištěné spotřebě tepla a teplé vody za dané období. Cílem je, aby uživatel bytu mohl regulovat své chování a šetřit energiemi.

Častou chybou je domněnka, že jde o měsíční vyúčtování neboli fakturu. Nejde o finanční vyúčtování nákladů, ale o informaci o spotřebě v měrných jednotkách. Pokud SVJ tuto informaci neposkytuje, porušuje zákon č. 67/2013 Sb.

Praktické riziko: Spory a sankce

Pokud SVJ neplní informační povinnost, vystavuje se riziku pokuty. Dle zákona o službách může vzniknout povinnost zaplatit příjemci služeb penále za prodlení s nepeněžitým plněním, ačkoliv u měsíčních informací jde primárně o veřejnoprávní dohled SEI.

Větším rizikem jsou však spory o platnost celkového ročního vyúčtování. Když spor přeroste do soudního řízení (např. o doplatky nebo neplatnost vyúčtování), může být užitečné znát i souvislosti odpovědnosti při zásazích do domu, viz změna dispozice bytu v bytovém domě: zásah do společných částí, statika a odpovědnost. Pokud vlastník namítne, že neměl průběžné informace a nemohl ovlivnit spotřebu, může to komplikovat vymáhání nedoplatků. V praxi pak často pomůže včasná právní analýza a nastavení postupu pro vymáhání nedoplatků, případně řešení sporu soudní cestou v rámci obchodních a soudních sporů.

Směrnice o energetické náročnosti budov: Realita vs. mýty

V roce 2024 byla přijata revize evropské směrnice o energetické náročnosti budov (EPBD). Ačkoliv původní návrhy hovořily o striktním zákazu užívání či prodeje budov v třídách F a G k určitým datům, finální znění je mírnější.

Členské státy, včetně ČR, musí zajistit postupné snižování průměrné spotřeby energie bytového fondu. To znamená, že povinnost renovací se přenáší na úroveň státu, který musí nastavit dotační a legislativní podmínky tak, aby k renovacím docházelo.

Co to znamená pro SVJ v třídách F a G?

Ačkoliv neexistuje přímý zákonný příkaz k renovaci pod hrozbou pokuty, domy v energetických třídách F a G se ocitnou pod silným ekonomickým a tržním tlakem:

• Pokles hodnoty nemovitosti: Byty v energeticky neúsporných domech ztrácejí na tržní hodnotě.
• Cílené dotace a tlak státu: Stát bude prioritně směřovat dotační tituly na nejhorší budovy.

Pro SVJ to znamená, že odkládání zateplení či výměny zdrojů tepla se stává strategickou chybou. Banky mohou být při poskytování hypoték na takové nemovitosti obezřetnější v rámci tzv. zeleného financování.

Praktické riziko: Nečinnost statutárního orgánu

Výbor SVJ má povinnost jednat s péčí řádného hospodáře. Ignorování havarijního energetického stavu budovy, které vede ke znehodnocení majetku vlastníků nebo zbytečně vysokým nákladům na energie, může zakládat odpovědnost členů výboru za škodu.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám mohou pomoci s právní přípravou investičních akcí, včetně revize smluv o úvěru a smluv se zhotoviteli, aby byla investice právně bezpečná.

Kontroly systémů vytápění

Stále platí povinnost provádět pravidelné kontroly systémů vytápění a kombinovaných systémů vytápění a větrání, pokud je jejich jmenovitý výkon vyšší než 70 kW. Tato povinnost dopadá na většinu větších bytových domů s vlastní kotelnou nebo předávací stanicí.

Interval kontroly je závislý na typu zdroje a výkonu, typicky se pohybuje mezi 2 až 5 lety. Kontrolu provádí energetický specialista s oprávněním MPO a zpráva o kontrole musí být na vyžádání předložena Státní energetické inspekci.

Rizika zanedbání

Absence platné zprávy o kontrole systému vytápění je přestupkem dle zákona o hospodaření energií. Kromě pokuty hrozí SVJ i riziko, že v případě pojistné události může pojišťovna krátit plnění, pokud zjistí, že nebyla provedena zákonná kontrola dle vyhlášky č. 38/2022 Sb.

Nový zákon o účetnictví: Co se chystá

V legislativním procesu je nový zákon o účetnictví, jehož účinnost se očekává pravděpodobně od 1. ledna 2028. Pro SVJ by měl přinést kategorizaci účetních jednotek, důraz na elektronizaci záznamů a změny ve vykazování.

SVJ budou pravděpodobně spadat do kategorie mikro nebo malých účetních jednotek. Nový zákon se více přibližuje mezinárodním standardům, což může změnit metodiku účtování některých operací a strukturu účetní závěrky.

Na rozdíl od obchodních korporací SVJ neúčtuje o hodnotě bytového domu, ale pouze o vlastním majetku a o správě cizího majetku.

Právníci a spolupracující daňoví poradci z ARROWS advokátní kanceláře sledují vývoj legislativy a jsou připraveni pomoci SVJ s přechodem na nová pravidla.

Závěrečné shrnutí

Rok 2027 a období jemu předcházející vyžadují od výborů SVJ aktivitu. Čekání na poslední chvíli se může prodražit, ať už kvůli sankcím za chybějící dálkové odečty, nebo kvůli růstu cen stavebních prací a materiálů.

Předsedové SVJ, kteří vykonávají funkci často ve svém volném čase, nemohou obsáhnout všechny nuance zákona o hospodaření energií, občanského zákoníku a účetních předpisů.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře se specializují na bytové právo a správu nemovitostí. Dokážeme převzít břemeno právní odpovědnosti, zkontrolovat vaše vnitřní předpisy a zajistit, aby vaše SVJ prošlo obdobím změn bez pokut a sporů.

Pokud chcete mít jistotu, že vaše SVJ funguje v souladu s právem, obraťte se na ARROWS advokátní kancelář ještě dnes.

Kontaktujte nás na adrese office@arws.cz a sjednejte si konzultaci.