Stavební právo v roce 2025

Zvýšení výkonového limitu pro fotovoltaické elektrárny v kategorii drobných staveb či zařazení zařízení pro ukládání energie do povolovacího režimu NSZ jsou jen dílčími projevy hluboké integrace energetického a stavebního práva.

Druhým určujícím faktorem je digitalizace. Ačkoliv byl NSZ od počátku koncipován jako norma založená na plně digitálním stavebním řízení, rok 2025 přináší další odklad implementace klíčových komponent tohoto systému, symbolizovaný prodloužením přechodného období pro tzv. „bypass“. 

Třetím, zdánlivě protichůdným, avšak logickým doplňkem je snaha o zjednodušení povolovacích procesů pro menší, typicky občanské a podnikatelské záměry. Přesun menších studní a domovních čistíren odpadních vod do mírnějšího povolovacího režimu je reakcí na dřívější kritiku nadměrné administrativní zátěže a představuje snahu o vyvážení komplexní regulace strategických projektů s deregulací běžných staveb.

Čtvrtým trendem je zákon o jednotném environmentálním stanovisku (JES), který nabyl plné účinnosti 1. července 2024, a který představoval primárně formální změnu v povolovacích procesech (z velké části nahradil koordinovaná závazná stanoviska). 

Změny v zákoně č. 283/2021 Sb. s účinností od 1. srpna 2025

K tomuto datu nabývá účinnosti rozsáhlý soubor změn, které jsou primárně iniciovány zákony z oblasti energetiky, jmenovitě zákonem č. 87/2025 Sb. (tzv. LEX OZE III), zákonem č. 223/2025 Sb. a zákonem č. 249/2025 Sb. (zákon o urychlení využívání obnovitelných zdrojů energie). Tyto předpisy se zásadním způsobem propisují do textu NSZ a mění pravidla pro povolování, klasifikaci i provádění staveb.

Změny v oblasti energetiky a obnovitelných zdrojů energie (OZE)

Tato oblast je jádrem novelizací účinných od 1. srpna 2025. Změny reflektují strategický důraz státu na podporu OZE a energetickou soběstačnost a přinášejí jak zjednodušení pro menší projekty, tak zavedení nových komplexních nástrojů pro velké investice.

Zvýšení výkonového limitu pro drobné stavby OZE

Zákon č. 87/2025 Sb. novelizuje Přílohu č. 1 k NSZ, která definuje drobné stavby. Klíčovou změnou je zvýšení instalovaného výkonového limitu pro zařazení výroben energie z obnovitelných zdrojů mezi drobné stavby z původních 50 kW na 100 kW.

Tato zdánlivě technická úprava má zásadní praktický dopad. Drobné stavby, pokud jsou v souladu s územně plánovací dokumentací a jsou umisťovány s dostatečným odstupem od hranic pozemků, nevyžadují povolení záměru od stavebního úřadu. 

Zvýšení limitu na 100 kW tak výrazně zjednodušuje, zrychluje a zlevňuje povolovací proces pro větší střešní fotovoltaické elektrárny, které jsou typické pro bytové domy, komerční areály, průmyslové haly či zemědělské objekty. Pro stavebníky to znamená eliminaci nutnosti podávat žádost o povolení záměru, platit související správní poplatky a procházet formálním řízením. Postačí, aby byl záměr v souladu s platným územním plánem a splňoval ostatní požadavky kladené na drobné stavby.

Srovnání definice drobné stavby pro výrobny OZE

Reklasifikace studní a domovních ČOV

Zákon č. 87/2025 Sb. reaguje na dlouhodobou kritiku odborné i laické veřejnosti a přesouvá menší studny a domovní čistírny odpadních vod (ČOV) z kategorie ostatních staveb do kategorie jednoduchých staveb. Konkrétně se to týká studní k odběru vody, který nepřekračuje limit 6 000  za kalendářní rok nebo 500  v každém měsíci, a ČOV do kapacity 50 ekvivalentních obyvatel.

Tato změna napravuje stav, který byl v praxi označován za legislativní „nedopatření“, kdy se po přijetí NSZ poplatky a administrativní náročnost pro tyto běžné stavby neúměrně zvýšily.5 Zařazení mezi jednoduché stavby znamená pro stavebníky především snížení správního poplatku na polovinu (z 10 000 Kč na 5 000 Kč), zjednodušení požadavků na projektovou dokumentaci a celkově méně formální povolovací proces. 

Zavedení akceleračních zón pro OZE (Zákon č. 249/2025 Sb.)

Zákon č. 249/2025 Sb., o urychlení využívání některých obnovitelných zdrojů energie, účinný od 1. srpna 2025, představuje zcela nový, komplexní nástroj pro strategické umisťování velkých projektů OZE. Ačkoliv se jedná o samostatný právní předpis, jeho dopady na procesy podle NSZ jsou přímé a zásadní. Zákon zavádí dvoustupňový systém:

1. Nezbytné oblasti: Jedná se o široce vymezená území, která vláda určí v Politice územního rozvoje ČR (PÚR) jako oblasti s vysokým potenciálem pro výrobu energie z OZE, nezbytné pro splnění klimatických cílů státu. Tyto oblasti již byly vymezeny pro fotovoltaickou a větrnou energii s účinností od 1. března 2025.

2. Akcelerační oblasti (zóny): Jsou to konkrétní, geograficky vymezené plochy a koridory, které se vymezují v rámci nezbytných oblastí prostřednictvím nástrojů územního plánování (územní rozvojový plán, zásady územního rozvoje, územní plán). V těchto zónách platí pro povolování záměrů OZE zvláštní, zrychlené a zjednodušené postupy. Při jejich vymezování se mají upřednostnit již zastavěné či degradované plochy (např. brownfieldy, dopravní stavby).

Pro stavební praxi to znamená, že záměry OZE umístěné v akceleračních zónách budou podléhat modifikovanému režimu NSZ. Stavební úřad bude muset rozhodnout ve zkrácené lhůtě 60 dnů a předpokládá se i zjednodušené posuzování vlivů na životní prostředí (EIA), jelikož strategické posouzení by mělo proběhnout již při vymezování samotné zóny (prostřednictví SEIA). 

Změny v oblasti digitalizace a procesních postupů

Jednou z nejvíce sledovaných změn je další odklad plného náběhu digitálního stavebního řízení. Zákon č. 223/2025 Sb. novelizuje přechodné ustanovení § 334b NSZ a prodlužuje lhůtu pro fungování tzv. „bypassu“ z původního 30. června 2025 na 30. června 2026. 

Tento opakovaný odklad je symptomem přetrvávajících technických a implementačních obtíží spojených se spuštěním komplexního digitálního ekosystému pro stavební agendu. Ačkoliv byl NSZ postaven na vizi plně digitálního a centralizovaného řízení, realita ukazuje, že přechod je složitější, než se původně předpokládalo. 

Pro stavební úřady, projektanty i stavebníky to znamená prodloužení období právní a procesní nejistoty. Budou muset i nadále fungovat v hybridním režimu, který kombinuje prvky nového digitálního systému s tradičními postupy, což může vést k neefektivitě a výkladovým nejasnostem. Tato situace podkopává důvěru v reformu a zvyšuje náklady a právní rizika pro všechny zúčastněné, kteří musí investovat do přípravy na systém, jenž není plně funkční.